"내 집 마련" 어디서부터 시작해야 할지 막막하나 분들을 위한 포스팅입니다. 천천히 읽다 보면 부동산에 대해 이해할 수 있는 기본 개념이 잡힐 겁니다.
나와 가족이 편히 쉴 수 있는 꿈을 갖고 "내 집 마련"을 위해 많은 분들이 고민을하고, 저축을 하고 투자를 합니다. "내 집 마련"은 많은 사람들의 꿈입니다. 하지만 주택가격을 보면 멀고도 험난 한 길이기에, 많은 분들이 어려워하고 방법을 몰라 헤매고 있습니다.
정부 지원 대출 상품 알아보기
정부지원 대출로써 가장 유명한 상품들은 내집마련 관심이 없는 분들이라도 한 번쯤은 다들 들어 보셨을 겁니다.
바로, 보금자리론, 디딤돌 대출일 겁니다. 자격 조건이 까다로운 대신에 금리가 가장 저렴한 상품들이죠.
"내 집 마련"을 위해 필수적으로 알아야 할 것이 '나의 소득'과 '모아놓은 돈'입니다. 모아놓은 돈이 있어야 주택을 구입할 수 있습니다. 또한 주택구입을 위해 '대출'은 필수요소인데요, 나의 소득을 알아야 대출상환금과 따져 볼 수 있고 나의 대출 상환능력을 파악할 수 있습니다. 대출상환능력이 높을수록 대출을 많이 받아도 갚아 나갈 수 있겠죠.
주택 구입을 위해 대출을 받는데 이것을 '주택담보대출'이라고 합니다. 주택담보대출은 보통 은행에서 받게 되는데 나의 소득과 구입할 주택의 가격을 통해 대출가능 금액이 정해집니다. 말 그대로 주택을 담보로 해서 빌려주는 돈이기 때문에 주택의 가격이 중요하고, 이 빚을 상환하는 능력이 있나 평가해야 하기 때문에 소득이 중요합니다.
주택담보대출뿐만 아니라 어떤 대출이든지 가장 먼저 확이 해보아야 할 것이 정부지원 대출상품입니다. 정부상품은 주로 서민들을 위해 이자를 싸게 하고 대출금액을 최대한 많이 해주는 것을 목표로 하기 때문이 입니다. 정부지원의 주택담보대출상품은 주로 "한국 주택금융공사"에서 확인을 합니다.
주택 담보 대출을 가장 먼저 확인해보아야 할 것이 정부지원상품인데, 이러한 정부지원상품은 나라의 기관을 통해 심사를 하고 진행을 합니다. 때문에, 주택담보대출을 알아보실 때에 가장 먼저 알아보셔야 할 곳이 한국주택금융공사입니다.
민간 주택담보대출 알아보기
정책지원 대상자가 아닌 분들은 2순위로 넘어옵니다. 2순위는 제1금융권, 2 금융권의 민간 주택담보대출 상품을 이용하는 것입니다. 정부지원에는 예산의 한계가 있기 때문에 아무나 막 해주지는 않습니다. 때문에, 자격조건에 해당하지 못하는 분들은 금융권 대출을 알아보셔야 합니다.
일반적으로, 민간 주택 담보대출은 정책지원상품보다 금리가 조금 높은 대신에 자격 조건이 덜 까다롭습니다. 금융기관 상품마다 대출조건이 모두 다르고 금리도 다르고, 가능금액 한도가 다르기 때문에 자신에게 어떤 상품이 적합한지를 꼼꼼하게 따져보셔야 합니다.
아래표를 참조하시어 해당 대출을 클릭하면 해당상품을 바로 조회하실 수 있습니다
금융사별 주택담보대출
| 신한은행 디딤돌대출 | 국민은행 디딤돌대출 | 카카오뱅크 주택담보대출 |
| 하나은행 주택담보대출 | 우리은행 주택담보대출 | 수협 내집마련디딤돌 |
| 신협 꿈모아 모기지론 | 제일은행 주택담보대출 | 케이뱅크 아파트담보대출 |
대출용어부터 알자!
나의 대출 한도를 확인하기 위해 알아둬야 할 용어부터 정리해볼까요?
LTV (Loan To Value) : 주택담보 대출 비율
주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정되는 자산 가치를 말합니다. 즉, 주택의 자산가치를 뜻하는 거죠. 예를 들어 볼게요.
집값이 1억입니다. 이 집을 사고 싶어요. 은행에 알아봤더니 LTV 60% 라고 합니다. 그럼 최대 6,000만 원을 빌릴 수 있단 얘깁니다. LTV는 기본적으로 부동산 시장의 과열을 방지하기 위한 규제 장치입니다. 때문에, 정부의 부동산 정책의 방향성과 조정대상 여부에 따라 그 비율이 달라지기도 합니다.
DTI (Debt To Income) : 총부채 상환 비율
나의 소득 중에 부채 상환액이 차지하는 비율을 뜻합니다. DTI를 보고 은행에서 나의 대출한도를 결정합니다. 주택의 가격만 보는 게 아니라 실질적으로 내가 대출을 해줬을 때 갚을 능력이 되는지를 보는 겁니다. 해서, 나의 소득대비 몇% 이하의 금액을 빌려주는 겁니다. 쉽게 말해, 그냥 현실적으로 갚을 수 있는 정도의 금액만큼만 빌려 주겠다는 겁니다.
예를 들어 볼게요. 내 연간 소득이 5천이에요. DTI가 50% 조건이면 연간 최대 2,500만 원까지 상환할 정도만 대출해 주겠다는 겁니다.
DSR (Debt Service Ratio) : 총부채 원리금 상환 비율
주택구입에 관심이 있는 분들이라면 DSR은 많이 들어 보셨을 거예요. DSR은 등장한 지 얼마 안 된 용어인데 DTI와 개념은 비슷합니다. 대출 상환 능력을 보는 거예요. 다른 점은, DTI는 주택담보대출 원리금 상환액과 기타 다른 대출의 '이자'를 더해서 소득을 고려해 그 금액보다 낮은 비율로 대출을 해주는 반면, DSR은 기타 다른대출의 이자와 더불어 '원금'까지 따진다는 겁니다.
계산식을 보면 이렇습니다.
DTI : 주택담보대출 원리금 상환액 + 기타 대출 이자 상환액 / 연간소득
DSR : 주택담보대출 원리금 상환액 + 기타 대출 원리금 상환액 / 연간소득
즉, DTI보다 DSR이 더 "까다롭다" , 가능금액이 더 "적다" 이렇게 보시면 됩니다. 전부 이해하지 않아도 괜찮아요. DTI와 DSR을 보는 기준 역시 지역마다, 정부의 정책방향성에 따라 달라질 수 있습니다. 보편적으로 보면 은행에서 대출을 받을 때 DTI를 보지 않고 DSR을 기준으로 하면, DTI 기준으로 대출을 받을 때보다 대출 가능 금액이 훨씬 적어집니다.
LTV, DTI, DSR 모두 복잡해서 모르겠고 그냥 좀 더 편리하게 대출이 얼마 되는지를 알아보고 싶다는 분들은 "부동산 계산기"를 사용해 보시면 은행에 가기 전에, 나의 대출가능 금액을 어느 정도 예상 해볼 수 있습니다. 부동산 계산기를 실행 후 아래 사진과 같이 동그라미 친곳을 클릭하셔서 나의 대출한도에 대한 계산을 조금 더 편리하게 알아볼 수 있습니다.
하지만 정확한 금액은 대출기관을 통해 알아보셔야 합니다!
이렇게 내 집마련하기 1편을 마쳤습니다. 글을 읽다 보면 어느새 부동산에 대한 개념이 조금씩 잡혀 있는 내 모습을 확일 할 수 있을 거예요^^
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