부동산 경매 왜 나올까??

오늘은 부동산 경매 왕 초보자들을 위한 시간 첫 번째 시간으로 경매가 물건이 왜 발생하는지 개념을 짚어 보겠다.

경매가 나오는 이유는 바로 '빚' 때문입니다. 보통 돈을 빌려주고 갚는 과정에서 문제가 생겨서 경매물건이 발생하게 됩니다. 이 문제는 대부분 '채무 불이행'의 문제에 속합니다.

 

 

 

경매가 발생되는 이유

 

예를 들어 이야기를 해 보겠습니다. 홍길동씨는홍길동 씨는 창업을 위해 창업자금이 필요합니다. 이에 홍길동 씨는 예스은행에서 담보대출을 받게 됩니다. 이때 본인의 집을 담보로 하여 대출을 받습니다. 은행에 원금과 이자를 잘 갚아 나가던 홍길동 씨는 어느 날 사업이 망해 소득이 없어지게 됩니다. 이때, 담보로 걸어두었던 집값 시세는 3억이었습니다.

 

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홍길동씨는 여기저기서 돈을 빌려 생활비를 메꿔 보지만 형편이 나아질 기미가 보이지 않고, 집을 담보로 한 대출금은 점점 늘어가 4억이 되었습니다. 홍길동 씨가 대출금을 갚을 여력이 없어 결국 집을 포기하게 됩니다. 집값은 3억인데 갚아야 할 대출금은 4억입니다. 홍길동 씨가 원금과 이자를 갚지 않게 되고 돈을 빌려준 채권자들은 집을 팔아서 라도 채권을 회수하고 싶어 하겠죠? 그래서 채권자들은 강제로 집을 팔아 빚을 회수 하려고 합니다. 이것이 바로 '강제 매각'입니다.

 

 

자, 이제 강제 매각이 되어 집이 팔렸습니다. 집의 시세보다 조금 더 저렴하게 2억 8천에 집이 팔렸다고 생각해 보죠. 그럼 이때 발생한 2억 8천이라는 금액으로 채권자들이 나눠 갖게 되겠죠? 이것을 '배당' 혹은 '배분'이라고 합니다. (배분은 공매에서 쓰이는 용어) 그럼 빚은 4억인데 채권자들은 여러명입니다. 하지만 집은 2억 8천에 팔렸습니다. 1억 2천만 원이 모자라죠? 그럼 배당받는 기준이 중요할 텐데요, 이때 배당을 분배하고 중재하는 역할을 법원이 하게 됩니다. 그래서 '법원 경매'라고 하는 겁니다.

 

경매공부, 무엇부터 해야 하는가?

 

우리가 경매를 공부하려면 '배당되는 법'에 대해서 공부를 해야합니다. 우리가 경매를 하는 것은 투자를 하기 위함이고 저렴한 가격에 낙찰받기 위함입니다. 저렴한 가격에 낙찰을 받기 위해선 '입찰가'를 잘 정해야 하는데요, 입찰가를 잘 정하기 위해서 해당 물건의 배당이 어떻게 되는지를 잘 파악해야 합니다. 이것을 '권리분석 한다'라고 합니다.

 

정리하겠습니다. 보통 채무 불이행으로 인해 부동산이 경매에 나오게 되고, 보통은 경매에서 낙찰되어지는 금액보다 채권금이 더 많은 것이 일반적입니다. 채권자들 입장에서 회수되는 금액이 채권금액의 총 합보다 많게 되니 당연히 '미회수 채권'이 발생하게 됩니다. 이러한 미회수 채권에 대해서 공부를 하는 것이 우리가 경매를 배우는 첫 단계가 될 것입니다.