부동산 경매 vs 공매 차이점은?

부동산 경매 vs 공매 차이점은?

오늘은 부동산 취득의 한 가지 방법으로 꼽히는 경매와 공매의 차이점에 대해서 설명글을 작성하였습니다.!

재테크의 가장 큰 타이틀을 차지하는 부동산! 그중 핵심 방법으로 사람들의 관심이 쏠리고 있는 경매, 공매.

하지만 경, 공매를 처음 입문하시는 분들, 경매와 공매 중 하나만 공부하시는 분들은 각각의 차이점에 대해 잘 모르시는

분들이 의외로 많습니다. 이러한 분들을 위해 지금부터 그 차이점에 대해 알기 쉽게 설명드릴게요.

1. 집행주체와 입찰방식

경매 - 민사소송법을 근거로 하여 개인과 개인, 개인과 기업(은행) 간의 채무관계의 해결을 위해서 법원을 주체로 하여

채권자가 해당물건의 권리를 주장하여 채무자에게로부터 변제를 받기 위함으로 행해지는 입찰방식이며 입찰을 위해선

물건의 관할법원으로 입찰기일에 참석하여 보증금을 내고 입찰에 참여합니다.

공매 - 국유재산법, 국세징수법 등을 근거로 하여 보통 국가에 체납된 세금을 징수하기 위해 한국자산관리공사(캠코)

에서 주체가 되어 온비드를 통해 행해지는 입찰방식입니다. 입찰을 위해 경매와 마찬가지로 보증금이 필요하며 온비드

사이트를 통한 인터넷 전자입찰방식으로 입찰합니다.

입찰을 위해선 경매와 공매 둘 다 입찰자에게 10%의 보증금을 필요로 합니다. 여기서 헷갈릴 수 있는데요 그 기준이 다릅니다.

경매는 최저가의 10%를 보증금으로 정합니다. 즉, 기준이 최저가가 기준이 됩니다. 경매 개시결정의 과정에서 경매물건의

시세를 파악하여 입찰최저가가 정해집니다. 경매물건의 입찰최저가가 1억이라면 보증금은 1천만 원이 되는 것이죠.

공매는 최저가가 아닌 입찰가의 10%를 보증금으로 정합니다. 즉 내가 입찰가로 하려는 금액의 10%인 것이죠. 내가 입찰하려는 물건의 최저가가 얼마든 간에 내가 입찰하려는 금액이 10억이면 1억이 보증금이 되는 것입니다.

자, 이제 보증금을 내서 낙찰을 받게 된다면 잔금을 내야 합니다.

경매는 낙찰 후에 매각확정을 받아야 합니다. 간혹 경매신청 채권자가 권리를 포기하거나 기타 다른 이유로 경매자체가 취소되는 경우가 있기 때문이죠. 취소되면 당연히 낙찰도 무효처리가 됩니다.

매각확정을 받고 한 달 정도의 잔금납부기한을 줍니다.

공매는 금액에 따라 조금 다릅니다. 입찰금액이 1천만 원 미만일때는 일주일의 납부기한을 주고, 1천만원 이상일 때는 약 2달의 납부기한을 주게 됩니다. 해당 기한 내에 잔금을 처리하시면 됩니다.

명도란 현재 점유자를 내보내는 것을 말하는데요. 많은 사람들이 경매 공매에서 가장 골치 아프다고 생각하는 명도입니다. 명도는 현재 인도명령제도가 도입되어 대항력이 없거나 권리가 없는 점유자를 강제로 내보낼 수 있습니다.

인도명령 제도로 인해 많은 낙찰자들이 큰 어려움 없이 명도를 진행하는데요, 공매에는 인도명령제도가 없습니다.

때문에 공매에서는 점유자를 내보내기 위해 협상을 하거나 별도의 소송을 통해 점유자를 내보내야 합니다. 바로 이점이 공매보다 경매에 많은 사람들이 관심을 쏟는 핵심이유입니다.

경매나 공매로 물건의 입찰을 위해 내놓아도 아무도 해당물건 입찰에 참여하지 않으면 유찰이 된다. 유찰이 되면 좀 더 저렴한 가격에 물건을 내놓는다. 이때 발생되는 감액을 유찰감액이라 하는데 경매는 유찰감액이 20~30%이다 즉, 최저입찰가

1억 원의 물건이 1회 유찰되면 약 7천만 원의 최저입찰가로 한 달 정도 뒤에 다시 경매가 진행된다.

반면, 공매의 유찰감액은 10% 정도로 경매보다 그 차액이 적으며 약 일주일 뒤에 다시 입찰에 참여할 수 있다.

이 밖에도 차이점은 여러 가지가 있지만, 오늘은 초보자도 쉽게 이해할 수 있는 핵심 내용을 다뤄 보았습니다.